Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

20.10.2008

Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?

До самого недавнего времени фраза «на ипотечном рынке разразился кризис» трактовалась исключительно в том смысле, что станет сложнее получать новые кредиты. Банки, дескать, ужесточают требования к заемщикам, повышают проценты и т.п. – об этом писано уже сотни раз. Такая постановка вопроса позволяла радостно потирать руки тем, кто уже получил кредит. Поди плохо – сиди себе и выплачивай долг под какие-нибудь 11% годовых – совершенно смешная по сегодняшним меркам цифра!

Письмо счастья от банкира заемщику
Радовались, как выяснилось рано: в нынешнем месяце «Росевробанк» (обычно в таких случаях   не упоминают названия, но тут, в виду уже происшедшего широчайшего общественного резонанса, формулировка «один из банков» будет выглядеть просто смешно), так вот, «Росевробанк» сильно озадачил своих заемщиков. В разосланных им письмах говорится: «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции, может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору».

Далее следуют обязательные для подобного случая мантры о нацеленности банка «на длительное и взаимовыгодное сотрудничество» и необходимости «совместно изыскать пути решения сложившейся проблемы». Впрочем, выясняется, что насчет «совместно» банк лукавит – «пути решения» он уже изыскал: «предлагаем Вам досрочно погасить задолженность по кредитному договору в размере 30%, что позволит избежать возникновения негативной ситуации в дальнейшем».
 

Пока ограничились робкой просьбой
Хочется обратить внимание на два существенных момента. Первый – это то, что подобные «письма счастья» получили клиенты только одного банка, да и то далеко не все. Пока исключительно покупатели новостроек «на котловане» - эта категория традиционно считается одной из самых рискованных, потому что квартиры пока не существует ни юридически, ни физически. Банк, видимо, обоснованно опасается, что в нынешних условиях квартиры так и не будут достроены.
 

Второй аспект – в высшей степени деликатный стиль послания: банк ничего не требует, он всего лишь «предупреждает о возможности» наступления негатива в будущем, а заплатить сейчас «предлагает». Однако – никоим образом не призывая паниковать и до срока пить валидол – напомним, что великие дела обычно начинаются с малого: гарантировать, что завтра подобное послание не получат заемщики и других банков, невозможно. В общем, по известной мудрости, рекомендующей готовить сани летом, мы решили сформулировать некоторые вопросы и попытаться на них ответить. Дабы потом вы, наш читатель, не были застигнуты врасплох.

Вопрос № 1
Действительно ли банк может потребовать досрочного возвращения?
Ответ опрошенных экспертов однозначен: нужно смотреть, что записано на этот счет в кредитном договоре. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны заемщика: он задерживает платежи, небрежно содержит предмет залога (применительно к квартире это может означать, например, неузаконенную планировку). Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять размер ставки по кредиту – но никак не погасить его раньше времени. В общем, заемщик может спать спокойно… Так-то оно так, да не совсем. Обратившись к Гражданскому кодексу (а законы, напомним, обязательны к исполнению вне зависимости от того, упомянуты они в нашем договоре или нет), автор обнаружил там главу 42 («Заем и кредит»), а в ней статью 813 «Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика». Цитиата: «При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором». Снижение стоимости квартиры – это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать.

Вопрос № 2
Как банк определяет, что стоимость заложенного имущества снизилась?
По сути понятно: о кризисе кричат так, что мертвый проснется. Но когда речь идет о юридических отношениях, всякое утверждение надлежит подкреплять бумажками – желательно, с подписями и печатями. «Голословные заявления и предположения, что залог «подешевел» (и, тем более, что он «подешевеет» в будущем) не имеют под собой никакой базы. Если дело дойдет до судебного разбирательства, то, конечно, будут приниматься к рассмотрению только подтвержденные независимые лицензированными оценщиками факты». Есть тут и еще один аспектик. Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является оценка квартиры, и делается эта оценка компанией, дружественной банку. Дойди дело до суда, банк, конечно, обратится в ту же компанию, и она – очень вероятно – «нарисует» ему в отчете ту цифру, которая нужна. Что недвижимость страсть как подешевела. Но ничто не мешает заемщику отыскать другую компанию, которая сделает отчет с совсем другими цифрами (как именно влиять на оценщиков, чтобы цифры были нужными, объяснять, вероятно, не нужно – в России живем). Это при выдаче кредита банк может как угодно выкаблучиваться, требуя только одну компанию. В суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих официальных бумаг, конечно) равны.

Вопрос № 2
Есть ли какие-то категории заемщиков, которые рискуют больше других?
Одну из них мы уже назвали – это покупатели новостроек «на котловане», т.е. квартир, которых еще не существует ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода «залогу» (без кавычек тут вряд ли обойтись) банки относятся с очень большим подозрением. Добавим и то, что при продажах новостроек активно используются различные финансовые схемы, платятся одни суммы, а в документах пишутся другие… Все это ведет к тому, что если банки задумаются, от каких заемщиков им лучше бы избавиться в первую очередь, мысль о «новостройщиках» приходит первой.

Следующая категория - люди, взявшие кредит с минимальным первым взносом. Тут все достаточно очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. рублей, а потом цена снижается до 7 млн. Ясно, что если при приобретении покупатель внес 50% собственных средств и брал ипотеку только на оставшиеся 50%, фактический размер кредита составляет лишь 5 млн. Банк волноваться не будет. Если же покупатель внес собственными деньгами лишь 15%, то кредит составляет уже целых 8,5 млн. – и банк будет подозревать, что гражданин этот может оказаться платить.

Последняя группа – те, чьи квартиры очень старые и ветхие. Банк может испугаться, что за 15-20 лет, пока длится выплата кредита, этот залог чересчур обветшает. Впрочем, эта категория наименее рискованная из всех названных – старение пятиэтажек и Ко, конечно, идет, но со значительно меньшей скоростью, чем развивается сегодня кризис на рынке ипотеки.

Вопрос № 3
Что делать заемщику?
Это зависит от личных качеств, готовности конфликтовать, а также от того, что написано в вашем кредитном договоре (см. ответ на первый вопрос). Некая усредненная рекомендация – для начала затаиться (вполне в стиле того анекдота, что «писем, где вы просите денег, мы не получали»), если же поведение банка станет слишком навязчивым, придется с ним как-то пообщаться. Впрочем, есть и еще один совет, который можно признать универсальным. Типовой кредитный договор содержит огромное количество требований к заемщику – и не пускать проживать посторонних, и не делать ремонт без согласия, и сообщать обо всех изменениях в собственной жизни (поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто не смотрит – лишь бы человек платил, но если банк решит «выйти на тропу войны», он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику можно порекомендовать тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки.

Вопрос № 4
Каковы перспективы судебного процесса?
Тут предсказать сложно – суды руководствуются не только законом, но и конкретными обстоятельствами. С одной стороны, ст. 813 ГК игнорировать не стоит, с другой – сложно представить себе выселение человека, который аккуратно платит по кредитному договору ту сумму, которую ему написал сам банк. У нас, в конце концов, часто не могут выселить из квартиры куда более асоциальных личностей…Прецедентов изъятия и реализации кредитного имущества вообще не так много. Судебный процесс требует определенных затрат, поэтому банки стараются прибегать к этому варианту в последний момент. При условии выполнения заемщиков своих обязательств по кредитному договору риск выселения его из квартиры равен практически нулю.

Вопрос № 5
Зачем вообще все это банку?
Это самый, вероятно, интересный вопрос. В нашей стране (как и везде в мире) хватает людей, которые пытаются обмануть банки. Пытаться ссориться с теми, кто готов добросовестно платить, озлоблять их – решение не самое разумное. Кроме того, кредитная организация тут мажет свое реноме столь черной краской, которую потом не отмыть никакими рекламой и пиаром. Вряд ли сами банкиры этого не понимают. Судья по всему, они пока что не очень уверены в своих правоте и силе. Чувствовали бы себя увереннее – наверняка закидали бы заемщиков письмами с металлическими формулировками «предписывается в срок до…» и «в случае неисполнения оставляем за собой право обратиться в суд».
Так что пока мы расцениваем такое вот общение с должниками как попытку «взять на пушку» - авось, среди заемщиков найдутся слабонервные, которые заплатят.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Итак, основные выводы. Прежде всего заемщику нужно сохранять спокойствие и на досуге изучать свой собственный кредитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами. Ну и присматривать толковую оценочную компанию - на всякий случай.

www.metrinfo.ru


 


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Наши услуги – агентство "Проспект-Недвижимость" в Санкт-Петербурге

На сайте агентства "Проспект-Недвижимость" представлены базы продажи и аренды вторичной недвижимости, продажи квартир в новостройках, загородной и коммерческой недвижимости, а также раздел "Недвижимость во Франции". Каждый из объектов, представленных в базах нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге, снабжен подробной карточкой с детальным описанием характеристик, которое помогает оценить его со всех сторон. Еще одним важным направлением деятельности Компании "Проспект-Недвижимость" является юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также помощь в оформлении ипотеки на квартиру.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.