Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

02.03.2011

Строительство на границе Санкт - Петербурга и Ленинградской области: есть ли перспективы?

 

По данным ГУП «УКС Реставрация», сегодня существует 56 проектов жилищного строительства на крупных участках (как в черте города, так и в области). В компании Setl City насчитали 10 таких проектов в радиусе 30 км от города. Старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank в Петербурге Михаил Гущин выделил основные направления комплексного освоения территорий: южное (пушкинское), северное и юго-западное. Среди заявленных проектов – два города-спутника: «Новоселье» от компании «Новые территории» и «Южный» от УК «Старт-Девелопмент».

Огромный массив земель сельхозназначения остается невостребованным из-за проблем с документацией. Эксперт отмечает, что проблемы с инженерной подготовкой территорий приводят к сокращению предложения. При этом проекты с проработанной концепцией и неплохой инженерией успешно реализуются: «Семь столиц» (Setl City), «Северная долина» («Главстрой»), «Новый Оккервиль» («Отделстрой»). Михаил Гущин добавляет, что в районе Нового Девяткино пользуются существенным спросом дома без концепции. «Кризис  пережили в первую очередь проекты нижнего ценового сегмента. Будущее проектов на границе города и области, если не брать в расчет уникальных расположений, прежде всего – за эконом-классом. При условии, что будет обеспечена транспортная доступность, а также решены проблемы, связанные с инженерной и социальной инфраструктурой», - резюмирует специалист Knight Frank.

Крайних нет 

Ключевой темой дискуссии стали проблемы инфраструктуры. Чиновники ждут решения от девелоперов, а те, в свою очередь, ожидают финансовой поддержки администрации.

«К сожалению, все компании постепенно отходят от решения проблем социально-культурной инфраструктуры. Они не хотят или не могут, в силу финансовых затруднений, организовать, например, ежедневное транспортное обеспечение. Компании часто ограничиваются строительством жилья, продают квартиры и уходят. Мы, как органы власти на местах, остаемся один на один с гражданами, которым продано жилье, и вынуждены решать проблемы по строительству дошкольных учреждений, школ и головных источников инженерного обеспечения», - говорит глава Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Ленинградской области Евгений Домрачеев. - «Застройщики не в полной мере отдают себе отчет в том, что касается инженерного обеспечения территории. Например, в Кудрово, Мурино и Девяткино самый больной вопрос  –  водоснабжение».

Валентин Борушко, начальник отдела надзора за строительством объектов капитального строительства Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти, приводит еще несколько примеров: «Инженерной инфраструктуры застраиваемой территории зачастую просто нет. Сегодня мы не видим ничего, кроме общих деклараций со стороны муниципальных образований. Например, в Колтушах документами подтверждается выполнение технических условий, а фактически водоснабжение не обеспечено требуемыми мощностями. То же и в «Новом Девяткино»: строится 7 многоквартирных жилых домов, половина – со сдачей в 2011 году, но систем водоснабжения и водоотведения не существует».

Директор ГУП «УКС Реставрация» Владимир Антонов анализирует позицию девелоперов: «Строительство инженерной инфраструктуры для бизнеса недоступно и дорого. К тому же, у многих девелоперов, в черте города в том числе, проблемы с отказом от права частной собственности на застроенном участке». Евгений Домрачеев соглашается и объясняет, что в такой ситуации государство ничем не может помочь: «Даже по такому интересному проекту, как «Семь столиц», земля находится в частной собственности. Государство не может вкладывать средства в инженерную подготовку таких территорий». Глава областного комитета добавляет, что не все так сумрачно – например, ведется работа по технико-экономическому обоснованию водоснабжения территорий Всеволожского района. Но «радоваться, что это будут строить завтра, инвесторам и застройщикам не стоит».

Владимир Антонов комментирует ситуацию с транспортным обеспечением: «По логике девелоперов, деньги на эксплуатацию дорог должен выделять субъект федерации. Но жильцы будут ездить на работу в Петербург и платить налоги городу, поэтому у области нет экономической мотивации для финансирования». Впрочем, по прогнозу Евгения Домрачеева, законодательная база изменится, и подоходный налог с граждан будет взиматься по месту их регистрации, а не по месту работы.

Мобилизация жильцов

Согласно исследованию, проведенному компанией «Старт-Девелопмент», 60% петербуржцев хотят жить за городом. «Не за фактическими границами города, а в пригородах», - поясняет специалист компании Евгения Стрельцова, - «Люди хотят жить по европейским стандартам». В числе этих стандартов – удаленность от города не более 30-40 км, транспортная доступность, инженерная и социальная инфраструктура, а также «городской» размер коммунальных платежей. По словам директора по связям с общественностью УК «Старт-Девелопмент» Евгении Стрельцовой, эти принципы легли в основу концепции города-спутника «Южный». В подготовке концепции участвовали американские коллеги. «Нам удается решать градостроительные, коммуникационные и прочие проблемы, поскольку сейчас те, кто занимается разрешительной документацией, точно так же заинтересованы в развитии территорий». Реализация проекта «Южный» намечена на 2028 год. Заявленная «емкость» города-спутника - 170 тысяч жителей.

Евгений Домрачеев считает планы по проекту «Южный» неоправданно амбициозными: он уверен, что такому количеству жителей неоткуда взяться: «Откуда наберется 170 тысяч покупателей? Я был бы более осторожен в заявлениях. За всю трехсотлетнюю историю города Пушкина численность его населения не превысила 100 тысяч человек». Евгения Стрельцова отвечает, что цифра приблизительна и включает как жителей города, которые хотят переехать в область, так и приезжих. Кроме того, в «Старт-девелопмент» полагают, что покупателей привлекут новые рабочие места: проект предусматривает строительство Заместитель директора компании «Бекар» Леонид Сандалов отмечает, что население городов-спутников формируется во многом за счет мигрантов. Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, соглашается, что мигранты поддерживают рынок, но их общая доля не превышает 15-20%. большого индустриального парка.

Сейчас идет заселение первой очереди домов «Нового Оккервиля», объекта компании «Отделстрой» в Кудрово. Лариса Окунь, заместитель гендиректора компании, рассказала о подготовке территории: «Мы пришли в Кудрово одними из первых и столкнулись со всеми проблемами комплексного освоения. Нам потребовалось 2,5 года на то, чтобы решить все вопросы по инженерии и согласованиям. Сейчас решения готовы не только для первой очереди, но и для всего проекта в целом». На участке площадью около 50 га проложено 35 км инженерных сетей и 12 км дорог. Пятую часть площади жилого комплекса занимает парк. Лариса Окунь подчеркнула, что многие застройщики пренебрегают обеспечением «качества жизни» своих клиентов:  «Сегодня застройщик, приобретая землю, пытается максимально выжать из нее свои квадратные метры». По мнению Ларисы Окунь, компаниям стоит уделять больше внимания концепции застройки, особенно если рядом расположены объекты конкурентов: «Проекты должны занимать разные ниши и работать каждый на своего потребителя, иначе им придется соревноваться только в ценовой политике. А в ценовой конкуренции победителей нет». В «Отделстрое» говорят, что пережить кризис проекту удалось во многом за счет поддержки партнеров: подрядчики и поставщики предоставили компании отсрочку платежей.

В поисках ориентиров

Михаил Гущин рассказал о западной практике строительства городов-спутников: «Крупные территории реализуются не одним девелопером, как в России, а группой небольших компаний. Они объединяются в управляющую компанию с участием государства. Созданная УК занимается прокладкой дорог, инженерной подготовкой территории, привлечением предприятий-работодателей, реализацией стратегии развития города. А потом управляющая компания передает землю инвесторам для застройки небольших участков». В качестве иллюстрации наиболее успешного проекта такого рода Евгений Домрачеев  привел город-спутник Амстердама, население которого в итоге составило 180 тысяч человек.

Пока петербургское жилищное строительство сосредоточено преимущественно в черте города. В Москве ситуация противоположная: основной объем строительства приходится на область. В пределах МКАД большая часть новых объектов относится к классам «комфорт» и «бизнес». Эконом-класс полностью перекочевал в пригороды. Заместитель директора компании «Бекар» Леонид Сандалов считает, что, в конечном счете, Петербургу придется последовать московской модели развития. Переориентация будет происходить постепенно, поскольку городских территорий под застройку в Петербурге больше, чем в Москве, к тому же у нас есть резерв намывных территорий. Но эти ресурсы не бесконечны, и Леонид Сандалов рекомендует присмотреться к опыту Москвы.

Юрий Грудин, генеральный директор ГК «Пионер», сравнивает новые концепции в малоэтажном строительстве с «игрой в черный ящик»: «В Ленобласти, где цены чем дальше, тем ниже, проекты невозможно просчитать. Как можно просчитать сроки, когда нужно протянуть магистральные коммуникации и разобраться с юридическими сложностями?» Решение Юрий Грудин  видит в создании внятной концепции развития жилищного строительства: «В сотрудничестве с экономистами и стратегическими консультантами нужно просчитывать, в каком направлении развивать город и область».

Евгений Домрачеев соглашается: «У нас до сих пор не выработана градостроительная концепция по России – что нам нужно строить рядом с такими мегаполисами, как Москва и Петербург. Инвесторы и застройщики идут по пути наименьшего сопротивления: строят высотное многоэтажное жилье с большим количеством квартир-студий, по сути – общежития. Нужно осмыслить последствия, причем на уровне государства. Что мы будем делать с этим жильем через 15-20 лет?»

Источник:  Restate.ru 

 


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Наши услуги – агентство "Проспект-Недвижимость" в Санкт-Петербурге

На сайте агентства "Проспект-Недвижимость" представлены базы продажи и аренды вторичной недвижимости, продажи квартир в новостройках, загородной и коммерческой недвижимости, а также раздел "Недвижимость во Франции". Каждый из объектов, представленных в базах нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге, снабжен подробной карточкой с детальным описанием характеристик, которое помогает оценить его со всех сторон. Еще одним важным направлением деятельности Компании "Проспект-Недвижимость" является юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также помощь в оформлении ипотеки на квартиру.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.